Специалисты Института судебных экспертиз и криминалистики каждый день, помогают, гражданам и компаниям проводить исследования, которые помогают отстоять свое имущество и безопасность. Итак, в шуточной форме, мы рассказали, об обычной ситуации.

Как поётся в одной знаковой для эпохи песне-марше: «Мы рождены, чтобы сказку сделать былью». Однако в сказках и без того много были, то есть жизни реальной. Например, в сказке про Чиполлино даже не между строк, а прямым текстом, видишь отсылки к нашей реальности. Не итальянской — российской.

Вот, к примеру, кум Тыква и его домик из 118 кирпичей. С 15 лет Тыква копил кирпичи, и к 60 годам построил маленький домик, в котором еле поместился. А вот чтобы признать его самостроем и повелеть снести, сеньору Помидору хватило всего лишь несколько минут.

Если бы только кум Тыква знал о важности строительной экспертизы при легализации самостроя, то обязательно бы воспользовался этой возможностью. А ведь у него и разрешение на постройку домика было. От самого графа Вишни!

Конечно, в сказке Джанни Родари всё закончилось хэппи-эндом, и построенный на земле графинь Вишен домик, удалось вначале спрятать, а позже вернуть владельцу. Но давайте вмешаемся в сказку со своей реальностью. Давайте представим себя на месте адвоката Горошка или правозащитника Чиполлино и попытаемся помочь куму Тыкве отстоять свой дом, то есть легализовать самовольную постройку.

Для этого нам не обойтись без строительной экспертизы. На ней и сосредоточим своё внимание: каковы признаки самостроя, как можно его легализовать и возможно ли, как может пригодиться судебная практика по подобным делам?

Почему домик кума Тыквы сочли бы самостроем и сегодня?

Точно определить «что такое самовольная постройка» нам с кумом Тыквой поможет статья 222
Гражданского кодекса РФ.

• Во-первых, это жилой дом или другое строение, сооружение.
• Во-вторых, это объект, который возвели на земле, не предназначенной для этого. Строить жилой дом можно только на землях населенных пунктов со следующими видами использования: «для индивидуального жилищного строительства», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства». Запрещено возводить дом для проживания на сельскохозяйственных землях.
• В-третьих, дом построили без разрешения.
• Наконец, дом построили с нарушением градостроительных норм и правил.

Что касается нашего кирпичного домика из волшебного мира Родари, то мы знаем, что про категорию земель нам ничего неизвестно, кроме того, что она (земля) принадлежит графиням Вишням. Однако, нам точно известно, что сеньор Помидор ничего не слышал о разрешении, а также указывал на нарушение строительных норм и опасность дома для окружающих.

Самовольная постройка — это правонарушение. Поэтому неудивительно, что столкнувшись с нелепым кирпичным строением, построенным без ведома властей, Помидор постановил его снести и сейчас же, а кума вышвырнуть восвояси.

Кстати, в России понятие «самострой» менялось. В РСФСР, согласно ст. 109 Гражданского кодекса, самовольной постройкой могли признать жилой дом (дачу) или часть дома (дачи), построенных гражданами. Затем, согласно ч. 1 ГК РФ, самовольной постройкой считалось недвижимое имущество. Это вызвало дискуссии, связанные с природой (экономической и правовой) самовольной постройки. Дело в том, что недвижимое имущество в гражданском законодательстве является объектом гражданских прав и гражданского оборота (см. 128-130 ГК РФ), а определение понятий «сооружение», «здание» и «строение» имеют иную отраслевую принадлежность — их содержит законодательство о градостроительной деятельности. Противоречие устранил Федеральный закон от 13 июля 2015 года (см. № 258-ФЗ). Когда в суде будут рассматривать иск о сносе самовольной постройки, то применять будут те градостроительные и строительные нормы и правила, редакция которых была актуальна во время возведения самостроя.

Как легализовать самовольную постройку?

Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, следует заявить о нём на основании положения п. 3 ст. 222

Суд может признать за заявителем право на самострой, если объект возведён на земле, которая принадлежит ему по праву собственности, находится в пожизненном наследуемом владении или постоянном, то есть бессрочном, пользовании.

При этом одновременно должны соблюдаться следующие условия:

• у человека было право на строительство данного объекта на этой земле;
• постройка соответствует установленным требованиям (планировке территории, правилам землепользования и застройки) на день обращения в суд;
• сохранение объекта не нарушит прав и интересов других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.

Важно: до того, как самострой будет легализован через суд, его нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие сделки. Использовать самовольную постройку тоже нельзя.

Вспомним, что наш герой — кум Тыква — «перевёз» свой домик в лес, чтобы его сохранить.
Простим ему это за отсутствием альтернатив.

Какие документы понадобятся для легализации самостроя?

• заявление,
• документы, которые подтверждают намерения получить разрешение на строительство,
• документы, которые подтверждают право собственности/иное право на землю,
• документы, которые подтверждают наличие постройки, например, акт обследования,
• заключения о том, что объект построен без нарушений, например, заключение строительной экспертизы,
• квитанция об оплате госпошлины.

Как именно может помочь строительная экспертиза в деле о легализации самостроя?

Даже если права собственности у кума Тыквы не было, у него все же есть возможность узаконить самовольную постройку. Например, если строительство проводилось на муниципальной или государственной земле. Это как раз наш случай! Стать собственником объекта можно, если постройка отвечает всем вышеназванным требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Так зачем нужна строительная экспертиза? Дело в том, что суды не обладают специальными знаниями в сфере строительства, поэтому в подобных делах они нуждаются в помощи экспертов.

Строительно-техническая экспертиза — одно из самых востребованных исследований при рассмотрении дел о признании прав собственности на самовольные постройки.

С помощью заключения экспертов суд может удостоверится в том, что самовольная постройка: а) соответствует нормам СНиП, б) не представляет угрозу правам и охраняемым интересам граждан, в) не способна причинить ущерб жизни и здоровью граждан.

Экспертиза для легализации самостроя — это техническое исследование.

Эксперты выезжают на объект, чтобы обследовать капитальность здания и его соответствие нормам. Эксперт устанавливает, является ли строение аварийным и непригодным для проживания.

Итак, какие вопросы изучает строительно-техническая экспертиза?
— капитальность зданий и строений;
— соответствие нормам СНиП, ГОСТов и прочих нормативных строительных документов;
— создание опасных условий для жизни и здоровья граждан самовольными зданиями и строениями.

Судебная практика по легализации самостроя, которая бы пригодилась куму Тыкве

Суды рассматривают многообразные фактические обстоятельства в делах о сносе самовольных построек. Поэтому они руководствуются не только положениями ст. 222 ГК РФ, но и разъяснениями, которые содержат отдельные акты Верховного Суда РФ. Проще говоря — обращаются к судебной практике. Приведём некоторые важные позиции ВС РФ:

1. Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки будут удовлетворены, если объект возвели без разрешения на строительство и эксплуатацию, и он представляет угрозу для здоровья и жизни граждан (см. п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 г.).

2. Длительность существования самовольной постройки и приобретение заявителем земельного участка после её возведения не является основанием для сохранения самостроя, если он возведён на чужом земельном участке, при том без законных на то оснований. Если новый собственник заявит о нарушении своих прав, то его требования суд не будет рассматривать как недобросовестное поведения с целью злоупотребления принадлежащим ему правом (см. определение ВС РФ от 30 октября 2018 г. № 71-КГ18-6).

3. Снос самовольной постройки — это крайняя мера гражданско-правовой ответственности при этом правонарушении.

Если при строительстве заявитель не соблюдал, пусть и незначительно, градостроительные и строительные нормы и правила, то это может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Оно не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящим к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Поэтому, незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности ее сохранения (см. определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45).

Итак, помогла бы строительная экспертиза куму Тыкве сохранить свой дом? Скорее всего, да. Во-первых, эксперты смогли бы определить и капитальность объекта, и отсутствие всяческих угроз от его эксплуатации. Не забудем также и о том, что разрешение на строительство Тыкве давал граф Вишня. Наверняка, это обстоятельство сыграло бы положительную роль.

Эксперты Института судебных экспертиз и криминалистики проводят строительно-технические экспертизы по делам об узаконении самовольных построек.

Мы всегда помогаем клиентам усилить свою позицию в суде с помощью экспертизы. Как именно? Даём советы по выбору вида экспертных исследований, составления вопросов, выстраивания позиции с опорой на экспертное заключение. Всё это обязательно поможет в будущем процессе, а возможно поможет разрешить конфликт до суда.

У нас накопился значительный опыт по работе с разными судебными инстанциями в Москве, Екатеринбурге, Перми, Челябинске, Тюмени и других городах, поэтому мы знаем, как корректно и обоснованно представить аргументы для защиты вашей позиции.

Звоните по бесплатному номеру 8(800)500-76-44, наши эксперты проконсультируют.