Строительный бизнес стал одной из первых жертв разразившегося финансового кризиса. Последние несколько лет уральские застройщики активно развивались, подпитываясь кредитными средствами. Но что произойдет с жильем сейчас, когда финансирование новых строек урезано, а ипотечные кредиты практически не выдаются? Что произойдет с ценами, и станут ли квартиры хоть немного доступней для большинства жителей Екатеринбурга?
На эту тему мы поговорили с главой строительной компании «Астон-Групп» Вячеславом Трапезниковым.

- Что можно сказать о первых последствиях финансового кризиса для застройщиков?
Сложившаяся ситуация несет и преимущества, и риски для нашей отрасли. Проблемы, с которыми мы столкнулись, очевидны, и об этом уже много было сказано. В первую очередь, это проблема снижения банковского финансирования покупок нового жилья, а в большинстве случаев это отказ банков от предоставления ипотеки на участие в долевом строительстве. Это очень серьезный негативный фактор для отрасли. Второй негативный фактор – это в принципе сокращение банковского финансирования застройщиков для строительства всех типов объектов.
Есть и очень серьезные позитивные факторы применительно к строительной сфере, о которых не пишут и не говорят. Например, очень резкое снижение стоимости стройматериалов в последние 2-3 месяца. Основные составляющие строительства — это бетон и металлопрокат. Цена на металл уже снизилась практически на 50%. Это очень серьезно улучшает экономику строительного процесса. 
Поэтому говорить о том, что этот кризис несет только негативные последствия для строительного сектора, сейчас, конечно, нельзя. 

- Так что, в конечном итоге, будет с ценами на недвижимость? 
Себестоимость возведения жилья эконом класса в Екатеринбурге – это 45 тысяч рублей на квадратный метр для аукционного участка. Именно эти цены сохранятся на новое жилье эконом-класса ближайшие три года. 
Эти цифры еще не учитывают падение цен на бетон и металлопрокат, но даже с учетом этого себестоимость упадет в пределах 3 тысяч рублей за 1м2. В этих 45 тысячах строительство — это половина, 30% от этой половины — это возведение каркаса, из этих 30% материалоемкость составляет 53%, а уже из этой доли около 30% — это и есть бетон и металлопрокат. Стоимость здания образуется из массы вещей, и бетон с металлом — лишь одна из них.

- Кризис ипотечного кредитования достаточно сильно отразился на застройщиках, но при этом существенного снижения цен не ожидается. Насколько будут распространены ипотечные программы непосредственно у застройщиков?
Кредитование, в том числе и ипотечное, это задача кредитной организации, то есть банка. Все крупнейшие игроки сегодня несут серьезную кредитную нагрузку сами, и сегодня нет компаний, свободных от каких-то кредитных обязательств. Я не думаю, что кто-то на рынке сегодня способен обеспечить своим покупателям хотя бы рассрочку на длительный срок. 
Мы сами стараемся строить максимально доступное жилье, чтобы размер кредита не превысил 1 млн. рублей, и эти деньги могли бы быть предоставлены на условиях потребительского кредита. 
Ведь на рынке ипотеки проблема не в выдаче кредита, проблема в последующей продаже этой закладной. И если это будет не закладная, а среднесрочный потребительский кредит, то рынок будет в состоянии это поддержать. 

- То есть нацпроект «доступное жилье» можно считать свернутым?
Если АИЖК (Агентство по жилищному кредитованию - UW) говорит банкам, которые выдают кредиты, что оно покупает одну закладную из пяти при этом по ставке 15%, то о каком доступном жилье может идти речь? Я лично не могу себе позволить брать ипотеку под 15%, я считаю, это абсурд. 

- А какая ставка могла бы быть адекватной?
Я вам расскажу забавную историю. Три года назад мы с коллегами были в США, когда там был бум того, плоды чего мы сейчас пожинаем. Например, строится роскошный небоскреб на берегу озера Мичиган, и в отделе продаж тебе говорят: «Нам неважно, кто ты – негр, русский, мексиканец, есть у вас доходы или нет – мы дадим тебе ипотеку на квартиру в этом доме в любом случае!». Просто если ты надежный, тебе дадут под 6%, а если не очень надежный, то под 9%. И в результате было выдано ипотеки на 13 триллионов долларов, и мы сегодня это пожинаем.
Я считаю, что мы достигали нормальных ставок 10-11%, но сегодня этой ставки уже нет. 

- Так что будет со строительной отраслью в ближайшее время?
Прежде всего, упадет объем производства – у большинства основных игроков это уже очевидно. Если на одном объекте застройщик в месяц выполнял работы на 30 млн. рублей, то сегодня на этом же объекте может выполняться работа на 15-20 млн. Это, в свою очередь, будет означать, что объект сдастся позднее на 1-2 квартала. Но при этом работы остановлены не будут.

- Проблемы у уральских банков сильно навредили застройщикам?
Объем финансирования, поступающего от банков не схлапывается, и, на самом деле, ликвидность никуда не делась, деньги разом в воздух все не испарились. Застройщики пытаются компенсировать недостаток денежных средств двумя путями: снижают объем производства и стимулируют продажи. Именно этим все прошедшее лето и занимались основные игроки рынка: скидки, подарки, «ночью дешевле» – ощущение, что мы дубленки, а не квартиры продаем. 
Но 45 тыс. рублей за квадратный метр – это себестоимость без исключений. Могут быть какие-то «чудеса» в пределах 3-5%, но ниже этой цифры уйти не получится ни у кого. Не важно, какая прибыль, важно, чтобы она в принципе была. 

- А может получиться, что некоторые стройки вообще остановятся, например, громкие стройки последних двух лет?
Мега-проекты, называть которые я не хотел бы, были заявлены около года назад и сегодня не строится ни один из них. Я могу сказать, как можно построить такой мега-проект: нужно открыть кредитную линию на огромную сумму, и сегодня сделать это в Екатеринбурге невозможно. 
Нет никаких сомнений что «Хайятт» или «Демидов» достроят, но завершены будут только те объекты, которые уже близки к сдаче.
Стратегия нашей компании такова, что до 90% нашего пакета – это жилье эконом-класса, которое даже при снижении банковского финансирования может быть компенсировано ликвидностью с рынка.
Что касается заявленных мегапроектов, то я могу сказать, как можно построить такой мега-проект: нужно открыть кредитную линию на огромную сумму. И сегодня сделать это в Екатеринбурге невозможно. Поэтому на ближайшие полтора-два года о таких проектах можно забыть.

- Появятся ли долгострои, и в каком объеме?
Не могу сказать точно, но проблемы у небольших застройщиков уже есть, и долгострои появятся точно. Уже даже по телевидению сообщалось о том, что банки выкупают объекты, которые ранее кредитовали.

- А какую поддержку строительному рынку сейчас оказывают городские власти?
На сегодняшний день администрация не предпринимает никаких мер, по крайней мере, по сравнению с тем, что объявляла Москва, где готовятся выкупать проблемные объекты и достраивать их за счет бюджета. И честно говоря, я не думаю, что такие меры будут заявлены и что они вообще востребованы. 
Нонсенс выкупать какие-то объекты за счет городской казны, которая в десятки раз меньше московской. Администрация Екатеринбурга научилась за эти годы четко делать свою работу по обеспечению разрешительной документации строительного процесса, но я не думаю, что они должны делать что-то еще. 

- Изменится ли пул застройщиков в Екатеринбурге и области?
Здесь есть две тенденции. Первая – Екатеринбург по-прежнему крайне интересен крупным федеральным игрокам, и поглощение ими местных застройщиков так или иначе продолжится. И вторая тенденция в том, что компании, имеющие всего несколько объектов, или те застройщики, у которых нет собственного производства, серьезной банковской поддержки, испытывают сегодня серьезные сложности с завершением уже начатых проектов. 
У крупной компании запас существует уже в силу того, что банки, с которыми она работает, будут эту компанию поддерживать. И это касается всей первой десятки застройщиков Екатеринбурга. 

- Насколько сильно сократятся зарплаты в строительной отрасли?
20% сразу до конца уже этого года, и потом еще будут сокращаться. Зарплаты в промышленности уже сокращаются, и это не секрет. Где-то вводят четырехдневную рабочую неделю, где-то сокращают день, но доходы основной массы сотрудников будут снижаться. Та же ситуация и у управленцев, при чем у них зарплату «порежут» еще больше, потому что у них есть запас прочности. 
Первыми всегда сокращают тех, кто не занят в непосредственном производстве: рекламщики, пиарщики, юристы, финансисты, экономисты, секретари.