Участники рынка жилья Екатеринбурга рассказали о последствиях отказа от долевки

Президент Владимир Путин поручил разработать механизмы, которые позволят за три года отказаться от долевого участия в жилищном строительстве. Таким образом, застройщики лишатся самых дешевых средств — денег покупателей, которые приобретают квартиры в еще не построенных домах. Между тем, в Екатеринбурге с помощью средств частных покупателей строится 80-90% жилья. Znak.com спросил девелоперов и экспертов, как они относятся к предстоящему отказу от долевки и как изменится рынок с ее отсутствием.

По данным компании «ИНТРО Аналитика», сейчас в Екатеринбурге около 90% жилья строится с привлечением средств населения. Этот механизм используют практически все участники рынка. До недавнего времени исключение составляло «РСГ-Академическое» (входит в ГК «Кортрос») — застройщик района Академический, который продавал квартиры уже после сдачи домов. Однако в 2017 году и этот участник рынка начал привлекать средства дольщиков, правда, в небольшом объеме.

По подсчетам аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), через участие в долевом строительстве в Екатеринбурге продается около 80% квартир в новостройках. В крупной компании «Атомстройкомплекс» рассказали, что порядка 70% от строящегося жилья компания продает по договорам долевого участия. В целом по России эта цифра составляет около 90%.

Альтернативы деньгам населения у девелоперов пока нет. Деньги, которые покупатель вносит на этапе строительства, застройщик получает без процентов и вкладывает их в проект. В свою очередь и покупатели получают бонус за риск, так как на этапе строительства квартиры обычно дешевле, чем после сдачи, на 10-15%. Не все квартиры удается продать до их ввода в строй, поэтому компании либо добавляют собственные средства, либо привлекают кредиты в банках. Как рассказали Znak.com в пресс-центре Уральского банка Сбербанка, в Екатеринбурге в Сбербанке ставки по кредитам на строительство жилья составляют 10-13%. Они зависят как от финансового положения заемщика, так и от реализуемого проекта. В целом на рынке ставки могут быть и выше.

Широкое вовлечение населения в строительный бизнес породило проблему обманутых дольщиков, которую пока не удается решить никаким ужесточением законодательства и правил работы для застройщиков. Поручение Владимира Путина о том, что к 15 декабря должны быть представлены механизмы, которые за три года заменят для компаний средства граждан, должно решить проблему обманутых дольщиков навсегда. Альтернативы обозначены как «банковское кредитование и иные формы финансирования», например проектное финансирование. Однако кардинальное изменение рынка приведет и к негативным последствиям, прогнозируют девелоперы. Некоторые вообще ставят под сомнение выполнимость поручения президента.

Директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов считает, что в масштабах страны найти и реализовать за три года альтернативу механизмам долевки вряд ли удастся. «В России более 3 трлн рублей инвестируется населением каждый год в новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов невозможно. При этом на сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор», — рассуждает эксперт. Он отмечает, что в целом «Брусника» поддерживает стремление государства сделать покупку новостроек более надежной, и предполагает более вероятный сценарий развития ситуации — «поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к отказу от долевого строительства в течение 5-6 лет». «Мы тоже думаем об этом и готовимся», — добавил Антонов.

«Формат покупки жилья по договорам долевого участия остается самым удобным для граждан, ведь они имеют возможность выбрать оптимальную по стоимости и планировке квартиру на начальном этапе строительства. Переход от долевки к проектному финансированию, безусловно, спровоцирует рост цен на жилье соразмерно банковским ставкам, и, по сути, из-за сравнительно небольшого процента обманутых дольщиков пострадают все клиенты, выбирающие надежных застройщиков», — комментирует директор агентства недвижимости «Атом» Данил Кузнецов.

Фото пользователя Falshivomonetchick из фотоальбомов Uralweb

«Президент давно намекал на прекращение долевых отношений между гражданами и застройщиками, — говорит один из крупнейших застройщиков Екатеринбурга. — Так, были установлены требования к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к уставному капиталу, выдвинуто условие „один застройщик — одно разрешение на строительство“, создан фонд обманутых дольщиков. Все это приведет к неизбежным последствиям. Во-первых, на рынке останутся только крупные застройщики, ибо мелкие просто не смогут доказать банкам свою способность выплачивать кредиты. Во-вторых, займы будут браться под проценты, таким образом, стоимость строительства увеличится, и, как следствие, вырастет цена на недвижимость. В-третьих, сократится объем строительства как в нашем регионе, так и в стране в целом». Впрочем, девелопер уточняет, что влияние нового механизма можно будет оценить лишь тогда, когда будет ясность в требованиях банков к застройщикам, а также — самое главное — в размере ставки проектного финансирования девелоперских проектов.

«Использование такого инструмента, как долевка, — это признак слабой страны и слабого рынка, — говорит директор компании Prinzip Геннадий Черных. — Однако в странах, где долевки нет, есть нормальное проектное финансирование, которого нет у нас». Ставка по проектному финансированию, заменяющему компаниям средства дольщиков, должна позволять строить, говорит девелопер, не уточняя ее размер. Комментируя текущую кредитную ставку Сбербанка на уровне 10-13% годовых, он отметил, что для ее получения надо предоставить банку массу информации и дополнительных залогов с личным поручительством. Сбор документов и согласования может занимать от 6 месяцев до полутора лет при том, что средства, бывает, нужны быстро.

Геннадий Черных полагает, что в России сейчас нет государственных институтов, которые способны профинансировать строительство 80 млн квадратных метров жилья в стране. Отказ от долевки может спровоцировать уход с рынка 50-60% компаний.

Глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает идею отказа от долевки неоднозначной. Не станет обманутых дольщиков, но сами риски никуда не денутся — просто теперь они будут переложены на банковскую сферу. Главное, будут ли предложены механизмы, которые действительно обеспечат доступ застройщиков к относительно дешевому финансированию. «Если да, то ничего страшного. Рынок постепенно адаптируется, и по большому счету для покупателей в этом случае больше будет даже плюсов, потому что продавать готовый продукт будет сложнее — всегда можно посмотреть и оценить качество, это не картинки и обещания», — считает Михаил Хорьков.

«То, что цены на квартиры станут выше — это лишь один из возможных сценариев. Цена определяется возможностями покупателей и объемами строительства. Сможет ли в условиях нынешней конкуренции застройщик переложить свои расходы на покупателей? Не факт», — рассуждает аналитик. Он не исключает, что изменения приведут к укрупнению компаний.