Только в октябре средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге снизилась на 0.8%. Ровно на такую же величину она смогла упасть за весь прошедший год.
Если для одних кризис – это новые риски, то для других – новые возможности. С началом проблем у банков, которые привели к резкому сокращению ипотеки, многие заговорили о скором падении цен на недвижимость, которые в последние годы приобрели неадекватные размеры. 
Дмитрий Гусев, генеральный директор квартирного бюро «Ярмарка» пока более осторожен в прогнозах. По крайней мере, цены на квартиры, по его словам, могут как упасть, так и вновь пойти вверх.

Как изменилась ситуация на рынке жилой недвижимости с момента начала финансового кризиса? 
Кризис для нас идет не полтора месяца, а гораздо дольше. Например, еще с начала года банки начали ужесточать требования к заемщикам, повышать процентные ставки. Просто в последние полтора месяца это приобрело повальный характер. Это еще не совсем стагнация, просто если ипотека на вторичном рынке недвижимости раньше занимала 30-40% сделок, то сейчас эта доля резко сократилась, и это неизбежно скажется на рынке.

Конечно, ипотека не исчезла полностью – есть заемщики, которые и сейчас оформляют кредиты, покупают квартиры. Их не так много, но возможно, что с развязкой банковского кризиса ситуация выправится. Сейчас на рынке самая нервная пора. В конце этого года мы ожидаем дальнейшее снижение цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. В частности, это уже видно по скрытому демпингу, к которому прибегают застройщики: скидки, спецпредложения, паркинг в подарок и так далее.

А насколько быстро рынок способен отреагировать на новые условия?
Рынок недвижимости, в принципе, достаточно инертен, и даже сейчас есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны существует уменьшение спроса, как за счет сокращения ипотечных программ, так и за счет некоторого ажиотажа на рынке. Поскольку активно нагнетается информация, что недвижимость должна упасть в цене, некоторые потенциальные покупатели откладывают свои планы: зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле. 
С другой стороны, многие считают недвижимость своеобразным «островком спокойствия» в условиях кризиса. Даже если она и упадет в цене, то упадет и общий уровень жизни, и деньги все равно будут сохранены. Большинство людей просто не видят других инструментов сохранения средств. Некоторые наши клиенты, у кого квартиры выставлены на продажу, даже обращались к нам с просьбой отложить сделку, чтоб не оказаться с полученными деньгами, что называется, «в чистом поле».

Как будут себя вести цены на недвижимость, зависит именно от того, какой из перечисленных факторов возьмет верх. Кроме того, нужно понять, как мировой кризис будет влиять на обстановку в России: нельзя не учитывать рост инфляции, который более чем вероятен, и это может полностью исключить снижение цен.

Тем не менее, возможно ли сейчас возвращение цен на недвижимость к адекватному уровню? Ведь сейчас старое жилье стоит на несколько десятков процентов дороже более качественных новостроек.
Проблема в том, что зачастую объекты на первичном рынке реализуются на некой стадии строительства, и есть определенные риски. Почему у нас даже некачественная вторичка стоит дороже новостроек? Именно за счет более высоких рисков на первичном рынке. И пока изменение этой ситуации не предвидится.

При этом именно вторичный рынок и является наиболее инертным, потому что есть много продавцов, которые продают собственную квартиру, не ориентируясь при этом в каких-то рыночных трендах. Далеко не всем из них нужно совершить продажу в строго ограниченные сроки, и поэтому они чисто психологически не готовы пойти на серьезное снижение цены. И этот психологический фактор будет оказывать серьезную поддержку высоким ценам.
Вообще, коррекция цен на недвижимость будет не очень продолжительной и критичной – в пределах 10%.

А насколько само агентство недвижимости способно повлиять на цены, которые устанавливают продавцы квартир?
На самом деле, грамотный агент всегда влиял на ту цену, которую устанавливает продавец. Пробовать продавать можно абсолютно за любые деньги, а продать можно по той цене, на которую сейчас есть реальный спрос. Профессиональный риэлтор ориентируется в таких вещах и знает, что по одной цене можно продать в течение месяца, по второй цене можно продать за пару месяцев, а по третьей цене не продать пока никогда. 

Как кризис отразился непосредственно на вашей компании?
В первую очередь, у нас упало количество сделок. Мы много занимались именно ипотекой, и были лидерами в этом сегменте: доля ипотечных сделок у нас достигала 80%. Сейчас нам пришлось переориентироваться на более востребованные сектора, в том числе вести работу с застройщиками, заниматься обменными операциями.

Есть еще объективные факторы помимо ипотеки, которые могут повлиять на снижение цен?
Цены всегда складываются из соотношения спроса и предложения. В конечном итоге, соотношение этих вещей и будет формировать рыночную цену.

А как следует поступить тем, кто собирается покупать квартиру в ближайшее время: брать сейчас или подождать, пока цены снизятся дальше?
Все зависит от конкретного случая. Лично мое мнение – ждать не стоит, особенно если это реальная насущная необходимость. Просто нужно искать адекватные ценовые предложения, а они сейчас есть. Другое дело, если человек хочет купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, - тогда уже надо просчитывать варианты.

На рынке первичного жилья многие объекты могут быть либо заморожены, либо у них значительно сдвинутся сроки сдачи. Что стоит ожидать от цен на новые квартиры?
Все будет зависеть от дальнейшего развития событий: кризиса, инфляции и того, как с этим справятся застройщики. Многие компании уже объявили, что некоторые проекты, особенно на первоначальной стадии, будут заморожены, и в среднесрочной перспективе это приведет к сокращению количества предложений на рынке. А если к этому моменту ситуация с кризисом уже разрешится, то тогда возможен рост цен. 

Трудности у застройщиков означают, что с долевым строительством сейчас лучше не связываться?
Я бы не стал так говорить. С одной стороны есть застройщики, которые испытывают определенные финансовые трудности. У них нет за спиной крупных инвесторов, они несут большую кредитную нагрузку. С другой стороны я знаю, что на рынке есть довольно крупные финансовые структуры, которые аккумулируют большие объемы средств для инвестиций в недвижимость. Ведь кризис – это еще и возможность для передела определенных ресурсов и сфер влияния, и сейчас есть компании, которые готовы покупать какие-то недостроенные объекты, проблемные строительные компании. Во время кризиса их можно купить подешевле.

А может кардинально смениться соотношение между первичной и вторичной недвижимостью в продажах?
Это соотношение и так постепенно меняется в сторону новостроек. И по моим данным, со времени начала кризиса сделок на рынке меньше не стало. Просто снизился объем сделок по вторичной недвижимости, что было компенсировано первичным рынком. Кроме того, даже на вторичном рынке все большую долю занимает более качественное жилье, и становится меньше тех же «хущевок».

Есть мнение, что рынок недвижимости стал своего рода заложником ситуации на банковском рынке. В частности, многие сделки были сорваны из-за того, что люди не смогли забрать деньги из банка, или из-за того, что у них отозвали ранее одобренный кредит.
Такая ситуация происходит и сейчас, по крайней мере, число отказов в кредитах резко увеличилось. При этом некоторые покупатели, которые планировали купить квартиры, так и не смогли этого сделать, потому что их собственные средства «зависли» в банках.

Ваш прогноз – когда ситуация на вашем рынке сможет успокоиться?
Все зависит от очень многих факторов, но примерно полгода придется подождать, а там посмотрим.