На смену многочисленному последнему поколению родившихся в СССР, для кого покупка собственного жилья была и остается заветной мечтой, приходит малочисленное и мобильное «поколение 90-х» с совсем другими жизненными приоритетами и отношением к собственности. Znak.com изучил доклад Михаила Хорькова на форуме «Среда для жизни» и попытался представить, какая модель рынка придет на смену нынешней.

Покупателей будет меньше

Бурное развитие рынка жилья в последние 15 лет связано не только с ростом реальных доходов населения и развитием института ипотеки. Все эти годы движение рынка определяло последнее поколение СССР — 24 млн человек, родившиеся в восьмидесятые годы прошлого века. Они массово скупали недвижимость, осуществляя две заветные мечты советских людей: иметь собственную квартиру и автомобиль. Молодые люди с радостью уезжали от родителей на дешевые окраины городов — наличие автомобилей увеличило мобильность покупателей. Кроме того, представители предыдущих поколений стремились всячески помочь детям и обеспечить их жильем на будущее, что также поддерживало продажи. В 1990-е годы родилось лишь 15 млн человек, они более мобильны и не так привязаны к какому-то месту, как более старшее поколение. Кроме того, квартира не входит в число приоритетов нынешнего молодого поколения.

Не спешите с покупкой квартиры-студии «для ребенка»

Пик спроса на квартиры-студии пройден, замечает в первую очередь Михаил Хорьков. Надо отметить, что этот вывод звучит на фоне роста количества малогабаритных квартир на рынке. Тенденция характерная для всех крупных городов России. Падение доходов населения из-за кризиса привело к тому, что застройщики стали сдавать все больше домов, состоящих из студий и «однушек». Это действительно позволяло снизить стоимость жилья, чему, к слову, были рады не только потребители, но и чиновники.

Сейчас студии и компактные однокомнатные квартиры составляют значительную часть первичного рынка. К примеру, в Екатеринбурге это 52% всего предложения, а в Новосибирске — более 60%. Поэтому в ближайшее время будет переизбыток в этом сегменте. Это значит, что цены на них как минимум не будут расти.

Так что и спешить с покупкой маленькой квартиры для ребенка «на будущее» точно не стоит. «Я бы не стал», — во всяком случае, говорит Михаил Хорьков, напоминая, что спрос на малогабаритные квартиры для детей впрок был вызван предыдущим негативным опытом населения, поскольку раньше было мало компактного жилья. Но сейчас оценки спроса на «малогабаритки» завышены, ведь подобное жилье рассчитано в первую очередь на молодежь. А молодежи в России в ближайшие годы будет элементарно меньше, чем 10-15 лет назад.

Оптимизация на пенсии

Участникам рынка придется вспомнить о такой категории покупателей, как пенсионеры, убежден аналитик. Население стареет, и все чаще пожилые люди будут оставаться в больших квартирах, в которых когда-то проживали вместе с детьми. При этом бремя владения недвижимостью, очевидно, будет только возрастать, а значит, избыточные квадратные метры будут обходиться все дороже.

Не в традиции россиян часто переезжать, а с возрастом у этой привычки вообще нет никаких шансов. Но все-таки тенденции, изложенные выше, начнут брать свое, так что запрос на более компактное и дешевое в содержании и владении жилье у пожилых людей будет расти, считает автор доклада.

Государству лучше уже сейчас начать осмысливать и обсуждать механизмы оптимизации жилой площади для пенсионеров, пока этим вопросом не занялись откровенные проходимцы.

Соответственно, к этой работе должны подключиться и застройщики, возможно, выведя на рынок новые соответствующие предложения, в том числе пакетные, одинаково интересные всем поколениям одной семьи.

Квартиры «на вырост»

Стратегически важный покупатель на рынке жилья на ближайшие 10-15 лет — семьи с детьми, которым нужны квартиры с несколькими комнатами. Сейчас, пишет аналитик, на рынке нет нехватки квадратных метров, но есть острый дефицит жилых площадей, где у каждого самостоятельного члена семьи есть собственная комната.

Не говоря уже о том, что по западным стандартам качественным является такое жилье, где каждый в семье имеет свой угол и при этом есть еще общее помещение, где все домочадцы могут проводить время вместе. И это, конечно, далеко не наша советская кухня.

Таким образом, доля многокомнатных квартир в новых проектах будет расти, поскольку и спрос на них будет все выше. Но, предупреждает в своем докладе Михаил Хорьков, по-настоящему успешным окажется предложение, которое даст возможность владельцам квартир как можно проще трансформировать жилое пространство, адаптируя его под переменчивые нужды семей.