Падать больше некуда. Цены на квартиры в Екатеринбурге достигли дна

Цены на квартиры в Екатеринбурге, вероятно, достигли своего дна. Уже длительное время они остаются примерно на одном уровне или даже предпринимают робкие попытки к росту. Предпосылок для их дальнейшего падения эксперты не видят, если не случится новых потрясений в мировой экономике. По подсчетам аналитиков, нынешний кризис удешевил стоимость квадратного метра в уральской столице на 10-16%. Это существенно меньше, чем в 2008—2009 годах, когда цены сдулись сразу на треть.

«Можно говорить, что цены на рынке достигли дна», — отмечает руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин. По его данным, на вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры эконом-класса не падают уже полгода. Средний ценник на другие типы жилья в городе если и снижается, то очень незначительно. Это достаточный срок, чтобы надеяться на окончание кризиса на рынке. По крайней мере, на то, что падения цен больше не будет.

Снижение цен на рынке недвижимости началось в январе-феврале 2015 года, когда стоимость квартир в Екатеринбурге достигла 76-78 тыс. рублей за квадратный метр (у аналитиков разных компаний данные расходятся, но незначительно). По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас цена «квадрата» в уральской столице составляет в среднем 68,5 тыс. рублей. Снижение за 1,5 года составило примерно 10,5%. По подсчетам портала по выбору недвижимости N1.RU, почти на 10%, по данным ГК «Новосел», на 16,5%. Это существенно меньше, чем в кризис 2008—2009 годов, когда эксперты говорили о падении цен на 30-40%. Кстати, «дно», которое было в кризис 2008—2009 года, кажется уже недостижимым — тогда стоимость квадратного метра опустилась близко к 52 тыс. рублей.

«Ценам уже некуда падать», — отмечает заместитель генерального директора ГК «Северная казна» Андрей Горбунов. По его словам, сейчас редко кто из девелоперов работает на собственные средства. Чаще всего для строительства привлекают кредиты, которые сдерживают цены для покупателей на уровне 60000-70000 рублей за квадратный метр. В свою очередь ценообразование на вторичном рынке связано со стоимостью нового жилья, потому что 80% сделок привязаны к переезду из старых квартир в новые.

Сергей Меньшенин отмечает, что по статистике в этот кризис цена на новые квартиры вообще не снижалась. Даже выросла примерно на 2%. Средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга сейчас составляет примерно 69700 рублей. «На рынке было мало новых проектов», — поясняет он. И все же кризис сказался и на новом жилье. Обычно в процессе строительства цена на квартиру растет — чем ближе к сдаче дома, тем она выше. В последние 1,5 года в большинстве проектов такого роста не наблюдалось.

Кроме того, далеко не все застройщики в кризис продавали жилье по прайсовым ценам. На практике стоимость могла быть ниже из-за маркетинговых акций и скидок. Сейчас таких уступок будет меньше, считает Андрей Горбунов.

Палата недвижимости уже несколько недель в своих отчетах демонстрирует, что снижение цен фактически остановилось, но глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков полагает, что о прохождении ценового дна можно будет говорить по прошествии более длительного времени. «Современное жилье чуть начало расти, но цена на старое снижается», — уточняет эксперт. Уверенности в том, что кризис пройден, у него нет.

Сторонники версии о прохождении ценового дна отмечают, что покупатели психологически адаптировались к новым экономическим условиям. «Люди привыкли и начали потихоньку покупать недвижимость», — отмечает Андрей Горбунов. «Произошел некий слом в поведении покупателей», — добавляет Сергей Меньшенин. Он отмечает, что вклады в банках росли, и если цены на нефть снова не обрушатся, инвесторы вернут их на рынок недвижимости — другие инструменты вложений в России мало развиты.

«Подозреваю, что осенью начнется оживление на рынке недвижимости, которое может вызвать повышение цен», — считает Андрей Горбунов. Впрочем, ажиотажного роста никто не ждет — для этого существенно должны расти доходы населения, чего пока нет.

Михаил Хорьков считает, что устойчивых факторов, свидетельствующих о развороте рынка, пока не наблюдается: реальная зарплата не растет, миграция не увеличивается. Количество квартир, выставленных на продажу, немного уменьшилось, но все равно велико — более 10 тыс., и это тоже не дает ценам резко пойти вверх. По мнению Сергея Меньшенина, баланс спроса и предложения наступит, когда число заявленных на продажу квартир снизится до 8 тысяч. Пока же предложение превышает спрос.